Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça – Processo n.º 4354/20.4T8ALM.L1.S1

I - As preferências legais atribuídas ao arrendatário pelo art. 1091.º do CC encontram na acção de preferência consagrada no art. 1410.º do CC o regime especial para o preferente sanar a violação da preferência dotada de eficácia erga omnes, nomeadamente por alienação a terceiro depois de aceite a comunicação-notificação para preferir no negócio transmissivo da coisa, e desfrutar (pelo menos na fase de reivindicação judicial) de um direito potestativo que lhe permite fazer seu o negócio realizado em incumprimento (ou cumprimento defeituoso) da preferência, convertida em vinculação à celebração do contrato de forma válida e eficaz, de modo a haver para si o “bem” - coisa alienada mediante o pagamento do preço da alienação e a fazer-se substituir ou subrogar ao adquirente, com efeito retroativo, no contrato celebrado com o obrigado à preferência.
II - A aplicação deste regime especial nas preferências legais preclude a alternativa de execução específica assente no art. 830.º, n.º 1, do CC, tendo como pressuposto a qualificação da comunicação-proposta e aceitação em exercício do direito de preferência como promessa bilateral, uma vez que este regime é claramente absorvido pelo regime próprio da preferência legal: o preferente legal é mais do que um promitente-comprador (posição adequada às preferências convencionais meramente obrigacionais) e beneficia, desde logo, do referido direito potestativo (constitutivo) de fazer valer em juízo o direito sem natureza real que incide sobre um contrato com a finalidade de conseguir, à custa de um terceiro, a execução específica da prestação, que o vinculado à preferência não cumpriu, de, em igualdade de condições, realizar o negócio com o preferente interessado em fazer valer o seu direito previamente aceite.
III - O prazo legal estatuído pelo art. 1410.º, n.º 1, do CC, para o depósito do “preço devido” constitui um prazo de caducidade da acção enquanto sua condição de procedência (arts. 298.º, n.º 2, 333.º, n.º 2, 303.º do CC, e 576.º, n.º 3, do CPC).
IV - A declaração de inconstitucionalidade, com força obrigatória e geral, do n.º 8 do art. 1091.º do CC (“No caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições: O direito é relativo à quota-parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota-parte face ao valor total da transmissão (...).”), por força do acórdão do TC n.º 299/2020, de 16-06, implica a invalidade da norma respetiva e a extinção ex nunc do direito legal de preferência que se atribuía (art. 282.º, n.º 1, da CRP).