Processo n.º 2015001087

Nos termos do artigo 68.º da Lei Geral Tributária foi apresentado um pedido de informação vinculativa sobre o enquadramento jurídico-tributário da seguinte situação:

1 – A sociedade X, tem como atividade a compra e venda de bens imobiliários (CAE 68100);

2 – Em ……, adquiriu o prédio urbano identificado no pedido beneficiando da isenção constante do artigo 7.º do CIMT;

3 – Após várias e infrutíferas pesquisas de mercado para a sua venda, surgiu um potencial interessado no arrendamento;

4 - A requerente pretende que lhe seja prestada informação vinculativa que esclareça se continua em vigor a interpretação constante do ofício circular D-2/91, de 17 de junho, nomeadamente a sua al. b) do ponto 2 (e não a al. h) como, certamente por lapso, refere), e se o arrendamento configura destino diferente do da revenda, tendo em conta que o imóvel continuará no ativo permutável da empresa, as rendas serão contabilizadas em “outros proveitos" e o arrendamento será condicionado a terminar logo que surja comprador para o imóvel.

INFORMAÇÃO
A questão subjacente ao presente pedido de informação vinculativa prende-se com a consideração ou não do arrendamento como destino diferente do da revenda, para efeitos de caducidade da isenção consagrada no artigo 7.º do CIMT.

Nos termos do n.º 1 do art.º 2.º do CIMT, “o IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional", sendo devido pelas pessoas para quem se transmitam esses bens, conforme preceitua o artigo 4.º deste diploma legal.

No entanto, o legislador entendeu isentar de IMT as aquisições de prédios para revenda, porquanto a isenção prevista no artigo 7.º do CIMT encontra justificação na circunstância de tais bens não se destinarem a integrar o imobilizado das empresas adquirentes, constituindo, antes, mercadorias destinadas a ser transacionadas no quadro do exercício da respetiva atividade, tributada com base no lucro realizado.

Esta isenção é de reconhecimento automático (al. a) do n.º 8 do artigo 10.º do CIMT), verificadas que estejam, à data da aquisição, as condições elencadas no dispositivo legal mencionado no parágrafo anterior.

Não obstante, e de harmonia com o n.º 5 do artigo 11.º do CIMT, as aquisições de bens imóveis deixam de beneficiar da isenção quando se verifique que: i) aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente; ou ii) os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de 3 anos; ou iii) o foram novamente para revenda.

Em termos fiscais, a revenda é uma operação iniciada com a aquisição de um bem imóvel e a posterior venda desse mesmo bem, sem que este tenha qualquer alteração de fundo. Para o agente económico este bem é uma mercadoria que transaciona como se de um artigo comercial se tratasse. Este conceito fiscal de revenda implica que o sujeito passivo não faça qualquer modificação do imóvel, sendo o único valor acrescentado criado o valor da margem comercial do agente económico.

O Supremo Tribunal Administrativo pronunciou-se, igualmente, no sentido que “não importam modificações (do estado em que foram adquiridos) as obras feitas pelo comprador de que não resulta alteração substancial da estrutura externa ou da disposição interna do edifício" (Acórdãos do STA n.º 1970 e 16235, de 1972-03-10 e 1973-05-16)"; o que efetivamente releva para a perda da isenção em análise é a alteração da composição dos prédios.

No que respeita ao “destino diferente do da revenda", parece decorrer da letra da lei que o mesmo se prende com a concessão ao imóvel de um destino que não a revenda ou a manifestação da intenção de dar ao imóvel um destino diferente do da revenda, ao contrário do que é declarado aquando da sua aquisição, como sua específica finalidade.

Tem sido entendimento da jurisprudência e da doutrina da administração fiscal que o arrendamento, por si só, não prejudica esta isenção, excluindo as situações em que o arrendamento seja acompanhado por outros factos, nomeadamente, com o lançamento contabilístico da passagem do ativo permutável para o imobilizado, inviabilizando assim a revenda.

Não obstante a sua elaboração aquando da vigência do imposto de sisa, a doutrina veiculada no Ofício-Circular n.º D-2/91 de 1991-06-17, mantém a sua atualidade prática, explicitando o mesmo que “o arrendamento de um prédio adquirido com isenção de sisa, nos termos do art.º 11.º n.º 3, não configura, só por si, o destino diferente da revenda. Tal facto será, contudo, determinante da perda da isenção se for acompanhada por outros, nomeadamente com a transferência do ativo permutável para o ativo imobilizado, através do competente lançamento contabilístico inviabilizando assim a revenda ou manifestando essa intenção".

Assim, em face do exposto, não se verificando a transferência contabilística do imóvel da conta relativa às mercadorias para a conta relativa ao investimento, facto que traduzir-se-á numa alteração na intenção de revenda do bem, nem outros factos relevantes no mesmo sentido, não se poderá afirmar que o arrendamento do imóvel em questão, só por si, consubstancia um destino diferente do da revenda.