4 — Classificação das locações

8 - A classificação das locações adotada nesta Norma é baseada na extensão até à qual os riscos e vantagens inerentes à propriedade de um ativo locado ficam no locador ou no locatário. Os riscos incluem a possibilidade da ocorrência de perdas derivadas de capacidade ociosa e obsolescência tecnológica, ou de alterações no valor devido a mudanças nas condições económicas. As vantagens podem ser representadas pela expetativa de potencial de serviço ou de funcionamento lucrativo durante a vida económica do ativo e de ganhos derivados de aumentos de valor ou de realização de um valor residual.

9 - Uma locação é classificada como locação financeira se transferir substancialmente todos os riscos e vantagens inerentes à propriedade. Uma locação é classificada como locação operacional se não transferir substancialmente todos os riscos e vantagens inerentes à propriedade.

10 - Uma vez que a transação entre um locador e um locatário se baseia num acordo comum a ambas as partes, é apropriado que as mesmas usem definições similares.

11 - A classificação de uma locação em financeira ou operacional depende da substância da transação e não da forma do contrato. Os exemplos que se seguem contemplam situações que geralmente conduzem à classificação de uma locação como financeira, ainda que, para isso, não seja exigida a satisfação de todos estes critérios:
(a) A locação transfere a propriedade do ativo para o locatário no final do prazo da locação;
(b) O locatário tem a opção de comprar o ativo por um preço que se espera que seja suficientemente mais baixo que o seu justo valor à data em que a opção se torna exercível, desde que no início da locação seja razoavelmente certo que a opção será exercida;
(c) O prazo da locação abrange a maior parte da vida económica do ativo, mesmo que o seu título de propriedade não seja transferido;
(d) No início da locação o valor presente dos pagamentos mínimos da locação ascende a uma parte substancial do justo valor do ativo locado;
(e) Os ativos locados são de uma natureza tão especializada que apenas o locatário os pode usar sem modificações importantes;
(f) Os ativos locados não podem ser facilmente substituídos por um outro ativo.

12 - Outros indicadores que individualmente ou em conjunto podem também conduzir a que uma locação seja classificada como financeira são:
(a) As perdas do locador associadas ao cancelamento serem suportadas pelo locatário, quando o locatário puder cancelar a locação;
(b) Os ganhos ou perdas derivados da flutuação no justo valor do valor residual serem do locatário (por exemplo, na forma de um abatimento na renda que iguale a maior parte do rendimento da venda no final da locação);
(c) O locatário ter a capacidade de continuar a locação durante um período suplementar, por uma renda que seja substancialmente inferior à renda de mercado.

13 - Os exemplos e indicadores dos parágrafos 11 e 12 nem sempre são conclusivos. Se for claro, com base noutras características, que a locação não transfere substancialmente todos os riscos e vantagens inerentes à propriedade, a locação é classificada como operacional. Tal pode acontecer, por exemplo, se a propriedade do ativo se transferir no final da locação mediante um pagamento variável igual ao seu justo valor de então, ou se existirem rendas contingentes em resultado das quais o locatário não tem substancialmente todos esses riscos e vantagens.

14 - A classificação da locação é feita no início da locação. Se, em qualquer momento, o locatário e o locador concordarem em alterar as cláusulas da locação, exceto as que respeitem à sua renovação, de tal maneira que daí resultaria uma classificação diferente segundo os critérios dos parágrafos 8 a 13, o acordo revisto é considerado como um novo acordo durante o seu prazo. Contudo, as alterações em estimativas (por exemplo, alterações da vida económica ou do valor residual da propriedade locada) ou alterações em determinadas circunstâncias (por exemplo, incumprimento do locatário), não dão origem a uma nova classificação de uma locação para efeitos contabilísticos.

15 - As locações de terrenos e edifícios são classificadas como locações operacionais ou financeiras da mesma forma que as locações de outros ativos. Contudo, uma característica dos terrenos é a de que têm normalmente uma vida económica indefinida e se não for espetável que a propriedade seja transmitida para o locatário no final do prazo da locação, o locatário não assume substancialmente todos os riscos e vantagens inerentes à posse, caso em que a locação do terreno será uma locação operacional.
Um pagamento feito na celebração de um contrato de locação que seja classificado como locação operacional, representa pagamentos de locação adiantados a reconhecer como gastos durante o prazo da locação, de acordo com o modelo de benefícios proporcionado.

16 - Cada terreno e cada edifício de uma locação de terrenos e edifícios são considerados separadamente para efeitos da classificação da locação. Caso seja espetável que o título de ambos os elementos seja transmitido para o locatário no final do prazo da locação, ambos são classificados como locação financeira, quer sejam analisados como uma locação ou como duas, a não ser que seja claro com base noutras características que a locação não transfere substancialmente todos os riscos e vantagens inerentes à posse de um ou ambos os elementos. Quando o terreno tem uma vida económica indefinida, o elemento terreno é geralmente classificado como locação operacional a não ser que seja espetável que o título seja transmitido para o locatário no final do prazo da locação. O edifício deve ser classificado como locação financeira ou operacional de acordo com os parágrafos 8 a 13.

17 - Sempre que seja necessário para classificar e contabilizar uma locação de terrenos e edifícios, os pagamentos mínimos da locação (incluindo quaisquer pagamentos globais iniciais) são imputados aos elementos terreno e edifício na proporção dos justos valores relativos dos interesses da locação em cada um desses elementos no início da locação. Se o contrato não imputar os pagamentos mínimos da locação entre esses dois elementos, toda a locação é classificada como uma locação financeira, salvo se for claro que ambos os elementos são locações operacionais, caso em que toda a locação é classificada como uma locação operacional.

18 - Para uma locação de terrenos e edifícios na qual a quantia que seria inicialmente reconhecida para o elemento terreno seja imaterial, os terrenos e edifícios podem ser tratados como uma unidade única para efeitos de classificação da locação e classificada como uma locação financeira ou operacional de acordo com os parágrafos 8 a 13. Neste caso, a vida económica dos edifícios é considerada como a vida económica de todo o ativo locado.

19 - A mensuração separada dos terrenos e dos edifícios não é exigida quando o interesse do locatário quer nuns quer noutros for classificado como propriedade de investimento de acordo com a NCP 8 - Propriedades de Investimento e for adotado o modelo do justo valor.
Porém, se a classificação de um ou de ambos os elementos for incerta, serão necessários cálculos detalhados para esta avaliação.

20 - De acordo com a NCP 8 - Propriedades de Investimento, é possível a um locatário classificar um interesse de propriedade detido mediante uma locação operacional como propriedade de investimento. Se assim fizer, o interesse de propriedade é contabilizado com se fosse uma locação financeira e, além disso, o modelo do justo valor é usado para o reconhecimento do ativo. O locatário deve continuar a contabilizar a locação como locação financeira, mesmo que um evento posterior altere a natureza do seu interesse de propriedade de forma que já não seja classificado como propriedade de investimento.
Tal será o caso, por exemplo, se o locatário:
(a) Ocupar a propriedade, que deve então ser transferida para propriedade ocupada pelo titular a um custo considerado igual ao seu justo valor à data da alteração do uso; ou
(b) Conceder uma sublocação que transfere substancialmente todos os riscos e vantagens inerentes aos interesses de propriedade para um terceiro não relacionado.
Tal sublocação deve ser contabilizada pelo locatário como uma locação financeira ao terceiro.