5 — Mensuração no reconhecimento
20 - As propriedades de investimento devem ser inicialmente mensuradas pelo seu custo (os custos de transação devem ser incluídos nesta mensuração inicial).
21 - O custo de aquisição de uma propriedade investimento compreende o seu preço de compra e quaisquer dispêndios que lhe sejam diretamente atribuíveis. Estes dispêndios incluem, por exemplo, honorários profissionais por serviços legais, impostos de transferência da propriedade e outros custos de transação.
22 - O custo das propriedades de investimento não é acrescido de:
(a) Custos de arranque (a menos que sejam necessários para colocar a propriedade na condição necessária para ser capaz de operar na maneira pretendida pelo órgão de gestão);
(b) Perdas operacionais iniciais suportadas antes da propriedade de investimento atingir o nível planeado de ocupação; ou
(c) Quantias anormais de materiais, mão-de-obra ou de outros custos desperdiçados que tenham sido suportadas na construção ou desenvolvimento da propriedade.
23 - Se o pagamento da propriedade de investimento for diferido, o seu custo é o equivalente ao preço a dinheiro.
A diferença entre esta quantia e os pagamentos totais deve ser reconhecida como gasto de juros durante o período de crédito.
24 - Uma propriedade de investimento pode ser adquirida através de uma transação sem contraprestação e, nesse caso, o seu custo deve ser mensurado pelo seu justo valor à data da aquisição. Por exemplo, o Governo pode transferir sem custo um edifício administrativo excedente para uma autarquia local, que então o aluga a preços de mercado.
25 - Uma propriedade de investimento pode também ser adquirida através de uma transação sem contraprestação pelo exercício de poderes de apropriação. Também nestas circunstâncias o custo da propriedade é o seu justo valor à data em que é adquirida.
26 - Quando uma entidade reconhecer inicialmente a sua propriedade de investimento ao justo valor, esse é o custo da propriedade. A entidade pode decidir, subsequentemente ao reconhecimento inicial, adotar ou o modelo do justo valor ou o modelo do custo previstos na presente Norma.
27 - O custo inicial de um interesse de propriedade detido segundo uma locação e classificado como uma propriedade de investimento deve ser apurado conforme prescrito para uma locação financeira na NCP 6- Locações, isto é, o ativo deve ser reconhecido pela quantia mais baixa entre o justo valor da propriedade e o valor presente dos pagamentos mínimos da locação. De acordo com essa mesma Norma deve ser reconhecida como passivo uma quantia equivalente.
28 - Qualquer prémio pago relativo a uma locação é tratado para esta finalidade como parte dos pagamentos mínimos da locação, e é portanto incluído no custo do ativo, mas é excluído do passivo. Se um interesse de propriedade detido segundo uma locação for classificado como propriedade de investimento, o item contabilizado pelo justo valor é esse interesse e não a propriedade subjacente.
Nos parágrafos 35 a 54 é dada orientação para a determinação do justo valor de um interesse de propriedade quando o modelo adotado é o modelo do justo valor.
Essa orientação é também relevante para a determinação do justo valor quando esse valor é usado como custo para efeitos de reconhecimento inicial.
29 - Uma ou mais propriedades de investimento podem ser adquiridas por troca de um ativo ou ativos não monetários, ou de uma combinação de ativos monetários e não monetários. O custo de tais propriedades de investimento deve ser mensurado ao justo valor a não ser que a transação com contraprestação não tenha substância comercial ou o justo valor do ativo recebido e o justo valor do ativo cedido não possam ser mensurados com fiabilidade. O ativo adquirido deve ser mensurado desta maneira mesmo que uma entidade não possa de imediato desreconhecer o ativo cedido. Se o ativo adquirido não for mensurado ao justo valor, o seu custo é mensurado pela quantia escriturada do ativo cedido.
30 - Uma entidade determina se uma transação com contraprestação tem substância comercial avaliando a extensão até à qual se espera que os seus futuros fluxos de caixa ou potencial de serviço se alterem em resultado da transação. Uma transação com contraprestação tem substância comercial se:
(a) A configuração (risco, tempestividade e quantia) dos fluxos de caixa ou do potencial de serviço do ativo recebido diferir da configuração dos fluxos de caixa ou potencial de serviço do ativo transferido; ou
(b) O valor específico para a entidade da parte das operações da entidade afetadas pela transação se alterar em consequência da troca; e
(c) A diferença em (a) ou (b) for significativa relativamente ao justo valor do ativo trocado.
31 - O justo valor de um ativo relativamente ao qual não existam transações de mercado comparáveis é mensurado com fiabilidade se:
(a) A variabilidade no intervalo de estimativas razoáveis de justo valor não for significativa para esse ativo; ou
(b) As probabilidades das várias estimativas dentro do intervalo puderem ser razoavelmente avaliadas e usadas ao estimar o justo valor.
Se a entidade for capaz de determinar com fiabilidade o justo valor quer do ativo recebido quer do ativo cedido, então deve ser usado o justo valor do ativo cedido para mensurar o custo do ativo recebido a menos que este seja claramente mais evidente.