7.1 — Locações financeiras

35 - A presente Norma descreve o tratamento do rendimento financeiro obtido segundo locações financeiras.
O termo “locador industrial ou comercial” é usado nesta Norma para referir todas as entidades públicas que fabricam ou negoceiam ativos e também atuam como locadores desses ativos, independentemente da dimensão das suas atividades de locação, comércio e fabricação. Com respeito a uma entidade que seja um locador industrial ou comercial, a Norma também descreve o tratamento de ganhos ou perdas que provenham da transferência de ativos.

36 - As entidades públicas podem celebrar locações financeiras como locadores em variadas circunstâncias.
Por exemplo, o governo nos seus diferentes níveis, pode criar entidades com finalidade especial, que sejam responsáveis pelo processo de centralização e gestão de compras de ativos e outros fornecimentos para outras entidades públicas. A centralização e gestão da função compras podem proporcionar maior oportunidade de obter descontos comerciais ou outras condições favoráveis. Nalguns casos uma entidade desta natureza pode gerir a compra de itens a favor e em nome de outras entidades. Noutros casos, pode comprar itens em seu próprio nome e a sua função pode incluir:
(a) Procurar ativos e outros fornecimentos;
(b) Transferir ativos através de venda ou locação financeira;
e ou
(c) Gerir uma carteira de ativos, tais como uma frota de veículos ou um conjunto de imóveis, para uso por outras entidades, e ter esses ativos disponíveis para compra ou para locação.

37 - Outras entidades públicas podem celebrar contratos de locação casuisticamente. Por exemplo, as entidades públicas podem transferir ativos físicos de longa duração existentes para entidades do setor privado através de venda ou de locação financeira. Além disso, podem construir novos ativos físicos de longa duração em parceria com entidades do setor privado, com a intenção de a entidade do setor privado assumir a responsabilidade por esses ativos por meio de compra firme e incondicional ou de locação financeira, assim que estiverem concluídos. Noutros casos, o acordo pode prever um período de controlo pelo setor privado antes da reversão do título e do controlo do ativo para o setor público. Por exemplo, o Governo pode construir um hospital e locar a instalação a uma entidade do setor privado durante um período de vinte anos, após o qual a instalação reverte para o controlo público.

38 - Numa locação financeira os locadores devem reconhecer nos seus balanços as rendas de locação a receber como ativos, apresentando-os por uma quantia igual ao investimento líquido na locação.

39 - Numa locação financeira todos os riscos e vantagens inerentes à propriedade legal são transferidos do locador para o locatário e, assim, as rendas de locação a receber são tratadas pelo locador como reembolso de capital e como rendimento financeiro para recompensar o locador pelo seu investimento e serviços.

40 - Os custos diretos iniciais são muitas vezes suportados pelos locadores e incluem quantias tais como comissões, honorários legais e custos internos que sejam incrementais e diretamente atribuíveis à negociação e contratação de uma locação. Excluem gastos gerais, tais como os suportados por uma equipa de vendas. Para as locações financeiras que não sejam as que envolvem locadores industriais ou comerciais, os custos diretos iniciais são incluídos na mensuração inicial do valor a receber da locação financeira e reduzem a quantia de rendimento reconhecida ao longo do prazo da locação. A taxa de juro implícita na locação é definida de tal forma que os custos diretos iniciais são automaticamente incluídos no valor a receber da locação financeira, não havendo necessidade de serem acrescentados separadamente. Os custos associados à negociação e contratação de uma locação, suportados por locadores industriais ou comerciais, são excluídos da definição de custos diretos iniciais. Em consequência, são excluídos do investimento líquido na locação e são reconhecidos como um gasto quando for reconhecido o ganho ou perda na venda que, para uma locação financeira, é geralmente no começo do prazo de locação. Isto acontece porque tais custos estão principalmente relacionados com a obtenção do ganho ou perda do locador na venda.

41 - Um locador procura imputar o rendimento financeiro durante o prazo de locação numa base sistemática e racional. Esta imputação do rendimento baseia-se num modelo que reflita uma taxa de retorno periódico constante sobre o investimento líquido do locador na locação financeira. As rendas de locação relativas ao período contabilístico, excluindo o custo de serviços, são deduzidas ao investimento bruto na locação para reduzir não só o capital mas também o rendimento financeiro não obtido.

42 - As estimativas dos valores residuais não garantidos usadas no cálculo do investimento bruto do locador numa locação devem ser revistas periodicamente. Se tiver existido uma redução na estimativa do valor residual não garantido, a imputação do rendimento durante o prazo da locação é revista e quaisquer reduções a respeito de quantias já acrescidas é reconhecida imediatamente.

43 - Os locadores industriais ou comerciais devem reconhecer os ganhos ou perdas na venda de ativos no período, de acordo com a política seguida pela entidade para vendas firmes e incondicionais.

44 - Os locadores industriais ou comerciais podem, por vezes, oferecer aos clientes taxas de juro mais baixas do que as taxas normais de financiamento. O uso de tais taxas resultaria numa parcela excessiva do rendimento total proveniente da transação a ser reconhecida no momento da venda. Se forem propostas taxas de juro artificialmente baixas, quaisquer ganhos ou perdas na venda de ativos devem ser restritos aos que resultariam se fosse considerada uma taxa de juro de mercado.

45 - As entidades públicas que fabriquem ou comercializem ativos, podem oferecer a potenciais compradores a opção entre comprá-los ou locá-los. Uma locação financeira de um ativo por um locador industrial ou comercial dá origem a dois tipos de rendimentos:
(a) O ganho ou perda equivalente ao resultante de uma venda firme e incondicional do ativo que está a ser locado, a preços de venda normais, refletindo quaisquer descontos de quantidade ou comerciais aplicáveis; e
(b) O rendimento financeiro durante o prazo da locação.

46 - O rendimento da venda reconhecido no começo do prazo da locação por um locador industrial ou comercial é o justo valor do ativo ou, se inferior, o valor presente dos pagamentos mínimos da locação que acrescem ao locador, calculado a uma taxa de juro de mercado. O custo de venda de um ativo reconhecido no começo do prazo da locação é o custo, ou a quantia escriturada se for diferente, da propriedade locada menos o valor presente do valor residual não garantido. A diferença entre o rendimento da venda e o custo de venda é o ganho ou perda da venda, que é reconhecido de acordo com a política seguida pela entidade para as vendas firmes e incondicionais de ativos.