5 - Para efeitos desta Norma os seguintes termos são usados com os significados indicados:
Custo é a quantia de caixa ou equivalentes de caixa pagos ou o justo valor de outra retribuição dada para adquirir um ativo no momento da sua aquisição ou construção.
Propriedade de investimento é um terreno ou um edifício, ou parte de um edifício, ou ambos, detidos (pelo proprietário, ou pelo locatário segundo uma locação financeira) para obtenção de rendas ou para valorização do capital, ou ambos, e que não seja para:
(a) Usar na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para fins administrativos; ou
(b) Vender no decurso normal das operações.
Propriedade ocupada pelo titular é a propriedade detida (pelo proprietário, ou pelo locatário segundo uma locação financeira) para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para fins administrativos.
6 - Um interesse em propriedade que seja detido por um locatário numa locação operacional pode ser classificado e contabilizado como propriedade de investimento se, e apenas se:
(a) A propriedade satisfizer a definição de propriedade de investimento; e
(b) O locatário usar o modelo do justo valor descrito adiante. Esta classificação alternativa está disponível numa base propriedade a propriedade. Porém, desde que esta classificação alternativa seja selecionada para um interesse em propriedade detido segundo uma locação operacional, todas as propriedades classificadas como propriedades de investimento devem ser contabilizadas usando o modelo do justo valor.
7 - Considerando que uma propriedade de investimento é detida para obtenção de rendas ou para valorização de capital, ou para ambas, tal propriedade gera fluxos de caixa largamente independentes dos outros ativos detidos por uma entidade. Isto distingue a propriedade de investimento de outros terrenos ou edifícios controlados por entidades do setor público, incluindo a propriedade ocupada pelo titular. A produção ou fornecimento de bens ou serviços (ou o uso de propriedade para fins administrativos) pode também gerar fluxos de caixa. Por exemplo, as entidades do setor público podem usar um edifício para fornecer bens e serviços aos utilizadores em troca da recuperação total ou parcial do seu custo. Porém, o edifício é detido para facilitar a produção de bens ou serviços e os fluxos de caixa são atribuíveis não só ao edifício, mas também a outros ativos usados no processo de produção ou fornecimento. A NCP 5-Ativos Fixos Tangíveis aplica-se a propriedades ocupadas pelo titular.
8 - Podem existir acordos administrativos em que uma entidade pública controla um ativo legalmente possuído por outra entidade pública ou pelo Estado. Por exemplo, um hospital pode controlar e contabilizar alguns edifícios que sejam legalmente propriedade do Estado. Nestas circunstâncias, as referências a propriedade ocupada pelo titular significa propriedade ocupada pela entidade que a reconhece nas suas demonstrações financeiras.
9 - Em alguns casos, as entidades do setor público detêm propriedades que compreendem uma parte que é detida para obtenção de rendas ou para valorização de capital (e não para proporcionar serviços) e uma outra parte que é detida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas.
Por exemplo, um hospital ou uma universidade podem possuir um edifício, parte do qual é usado para fins administrativos e parte é locado numa base comercial.
Se estas partes puderem ser vendidas separadamente (ou locadas separadamente segundo uma locação financeira), devem ser contabilizadas separadamente. Se não puderem ser vendidas separadamente, a propriedade é considerada propriedade de investimento apenas se a parte detida para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para fins administrativos for insignificante.
10 - Em alguns casos, uma entidade presta serviços acessórios aos ocupantes da propriedade que detém. Essa entidade trata tal propriedade como propriedade de investimento se os serviços forem um componente insignificante do acordo integral. Um exemplo é quando uma entidade pública possui um edifício de escritórios que é detido exclusivamente para arrendamento e está arrendado numa base comercial e também presta acessoriamente serviços de segurança e manutenção aos locatários do edifício.
Pelo contrário, se os serviços prestados pela entidade consubstanciarem um componente significativo do acordo integral a propriedade deve ser classificada como ocupada pelo titular e não propriedade de investimento. É o caso, por exemplo, de uma entidade pública que possui e gere uma unidade hoteleira em que os serviços proporcionados aos hóspedes são um componente significativo do acordo como um todo.
11 - Pode ser difícil determinar se os serviços acessórios são tão significativos que uma propriedade não se considera propriedade de investimento. Por exemplo, uma autarquia local que seja a dona de um hotel pode transferir algumas responsabilidades para terceiros de acordo com contratos de gestão. Os termos de tais contratos de gestão variam largamente. Por um lado, a posição da autarquia pode simplesmente ser a de um investidor passivo. Por outro, pode ter subcontratado determinadas funções correntes apesar de manter uma exposição significativa às variações dos fluxos de caixa gerados pelas operações do hotel.
12 - É necessário julgamento para determinar se uma propriedade se considera propriedade de investimento.
Uma entidade deve desenvolver critérios para que possa exercer esse juízo de forma consistente de acordo com a definição de propriedade de investimento e com a orientação relacionada descrita nos parágrafos 7 a 11.
13 - Nalguns casos, uma entidade possui propriedades que são locadas à entidade que controla ou a uma outra entidade controlada e por elas ocupadas. Nas demonstrações financeiras consolidadas que incluam ambas as entidades, a propriedade não se considera propriedade de investimento porque a propriedade é ocupada pelo titular na perspetiva do grupo público.
Porém, na perspetiva da entidade individual que a possui, a propriedade é considerada propriedade de investimento se satisfizer a definição do parágrafo 5. Por isso, o locador trata a propriedade como propriedade de investimento nas suas demonstrações financeiras individuais. Esta situação pode ocorrer quando, por exemplo, o Governo cria uma entidade de gestão de propriedades para gerir os seus edifícios administrativos sendo esses edifícios então locados a outras entidades governamentais numa base comercial. Nas demonstrações financeiras da entidade que gere as propriedades, a propriedade será contabilizada como ativo fixo tangível de acordo com a NCP 5.