6.2 — Modelo de justo valor

35 - Após o reconhecimento inicial, uma entidade que opte por utilizar o modelo do justo valor deve mensurar todas as suas propriedades de investimento ao justo valor, exceto se for incapaz de o mensurar com fiabilidade.

36 - Quando um interesse de propriedade detido por um locatário segundo uma locação operacional for classificado como uma propriedade de investimento nos termos do parágrafo 6, a opção prevista no parágrafo 32 fica prejudicada e deve ser aplicado o modelo de justo valor.

37 - Um ganho ou uma perda proveniente de uma alteração no justo valor de propriedades de investimento deve ser reconhecido nos resultados do período em que ocorre.

38 - O justo valor das propriedades de investimento é o preço pelo qual tais propriedades podem ser trocadas numa transação entre partes conhecedoras, dispostas a negociar e sem relacionamento entre si. O justo valor exclui especificamente um preço estimado inflacionado ou deflacionado por condições ou circunstâncias especiais tais como financiamento atípico, venda e acordos de venda e relocação, considerações ou concessões especiais dadas por alguém associado à venda.

39 - Uma entidade deve determinar o justo valor sem dedução dos custos de transação em que possa incorrer na venda ou outra forma de alienação.

40 - O justo valor das propriedades de investimento deve refletir as condições de mercado à data de relato.

41 - O justo valor é específico numa determinada data. Dado que as condições de mercado podem variar, a quantia relatada como justo valor pode ser incorreta ou não apropriada numa outra data. A definição de justo valor também pressupõe troca simultânea e conclusão do contrato de venda, sem qualquer variação de preço que possa existir numa transação entre partes não relacionadas, conhecedoras e dispostas a negociar caso a troca e a conclusão não fossem simultâneas.

42 - O justo valor das propriedades de investimento refletem, entre outras coisas, o rendimento das rendas de locações correntes e os pressupostos razoáveis e justificáveis que representam o que partes conhecedoras e dispostas a negociar assumiriam acerca de tal rendimento à luz das condições correntes. Também reflete, numa base similar, quaisquer exfluxos de caixa (incluindo pagamentos de rendas e outros exfluxos de caixa) que podiam ser esperados com respeito à propriedade. Alguns desses exfluxos estão refletidos no passivo ao passo que outros se relacionam com exfluxos que não estão ainda reconhecidos nas demonstrações financeiras (por exemplo, pagamentos periódicos tais como rendas contingentes).

43 - O parágrafo 27 especifica a base para reconhecimento inicial do custo de um interesse numa propriedade locada. O parágrafo 35 exige que o interesse na propriedade locada seja mensurado de novo, se necessário, para o justo valor. Numa locação negociada a taxas de mercado, o justo valor de um interesse numa propriedade locada na data de aquisição, líquido de todos os pagamentos esperados da locação (incluindo os relativos a passivos reconhecidos), deve ser zero. Este justo valor não muda independentemente de, para fins contabilísticos, serem ou não reconhecidos um ativo locado e um passivo ao justo valor ou ao valor presente dos pagamentos mínimos da locação, de acordo com a NCP 6 - Locações.
Assim, remensurar um ativo locado do custo de acordo com o parágrafo 27, para o justo valor de acordo com o parágrafo 35, não deve dar origem a qualquer ganho ou perda inicial, a menos que o justo valor seja mensurado em momentos diferentes. Isso pode ocorrer quando a escolha para aplicar o modelo de justo valor for feita após o reconhecimento inicial.

44 - A definição de justo valor refere-se a “partes conhecedoras, dispostas a negociar”. Neste contexto, “conhecedoras” significa que tanto o comprador disposto a comprar como o vendedor disposto a vender estão razoavelmente informados acerca da natureza e das características da propriedade de investimento, a sua utilização real e potencial, e das condições do mercado à data de relato.
Um comprador disposto a transacionar está motivado mas não compelido a comprar. Este comprador não está nem ansioso em demasia nem determinado a comprar a qualquer preço. O assumido comprador não pagaria um preço mais alto do que aquele que compradores e vendedores conhecedores e dispostos a transacionar exigiriam.

45 - Um vendedor disposto a transacionar não está nem ansioso em demasia nem é um vendedor forçado, preparado para vender a qualquer preço, nem está preparado para vender por um preço não considerado razoável as condições correntes mercado. O vendedor disposto a transacionar está motivado para vender a propriedade de investimento nas condições de mercado pelo melhor preço possível. As circunstâncias factuais do titular da propriedade de investimento não são uma parte desta consideração porque o vendedor disposto a transacionar é um proprietário potencial (isto é, um vendedor disposto a transacionar não tomaria em conta as circunstâncias fiscais particulares do titular da propriedade de investimento).

46 - A definição de justo valor refere-se a uma transação entre partes sem relacionamento entre si. Uma transação entre partes sem relacionamento entre si é uma transação entre partes que não têm um relacionamento particular ou especial que torne os preços das transações incaracterísticos das condições do mercado. Presume-se que a transação é feita entre partes não relacionadas, cada uma atuando independentemente.

47 - A melhor evidência do justo valor é dada através de preços correntes num mercado ativo para propriedades similares na mesma localização e condição e sujeita a locação e outros contratos similares. Uma entidade tem o cuidado de identificar quaisquer diferenças na natureza, localização ou condição da propriedade, ou nos termos contratuais das locações e outros contratos relativos à propriedade.

48 - Na ausência de preços correntes num mercado ativo do género descrito no precedente parágrafo 47, uma entidade considera a informação de uma variedade de fontes, incluindo:
(a) Preços correntes num mercado ativo para propriedades de natureza, condição ou localização diferentes (ou sujeita a locação ou outros contratos diferentes), ajustados para refletir essas diferenças;
(b) Preços recentes de propriedades similares em mercados menos ativos, com ajustamentos a esses preços para refletir quaisquer alterações nas condições económicas que ocorreram desde a data das transações; e
(c) Projeções de fluxos de caixa descontados feitas com base em estimativas fiáveis de fluxos de caixa futuros, suportadas pelos termos de qualquer locação existente e outros contratos e (quando possível) por evidência externa, tais como rendas correntes de mercado para propriedades similares na mesma localização e condição, e usando taxas de desconto que reflitam avaliações correntes do mercado da incerteza na quantia e momento dos fluxos de caixa.

49 - Nalguns casos, as várias fontes indicadas no parágrafo 48 anterior podem sugerir conclusões diferentes quanto ao justo valor de uma propriedade de investimento.
Uma entidade deve avaliar as razões dessas diferenças, a fim de chegar à estimativa mais fiável do justo valor dentro de um intervalo de estimativas razoáveis.

50 - Em casos excecionais, existe uma clara evidência quando uma entidade adquire pela primeira vez uma propriedade de investimento (ou quando uma propriedade de investimento existente se torna pela primeira vez uma propriedade de investimento após uma alteração no uso) que a variabilidade no intervalo das estimativas razoáveis do justo valor será tão grande e as probabilidades dos variados desfechos serão tão difíceis de avaliar, que a utilidade de uma única estimativa do justo valor seja posta em causa.
Isto pode indicar que o justo valor da propriedade não será determinável com fiabilidade numa base continuada.

51 - O justo valor difere do valor de uso conforme definido na NCP 9-Imparidade de Ativos. O justo valor reflete o conhecimento e as estimativas dos compradores e vendedores conhecedores e dispostos a transacionar.
Pelo contrário, o valor de uso reflete o conhecimento e estimativas da entidade, bem como fatores específicos da entidade que não sejam aplicáveis a entidades em geral.
Por exemplo, o justo valor não reflete nenhum dos fatores seguintes porque geralmente não estão disponíveis para compradores e vendedores conhecedores e dispostos a transacionar:
(a) Valor adicional derivado da constituição de uma carteira de propriedades em diferentes localizações;
(b) Sinergias entre a propriedade de investimento e outros ativos;
(c) Direitos ou restrições legais que sejam específicos do proprietário corrente; e
(d) Benefícios ou encargos fiscais que sejam específicos do proprietário corrente.

52 - Ao determinar a quantia escriturada de propriedades de investimento de acordo com o modelo do justo valor, uma entidade não deve considerar duplamente ativos ou passivos que sejam reconhecidos como ativos ou passivos separados. Por exemplo;
(a) Algum equipamento, tal como elevadores ou ar condicionado, é muitas vezes parte integrante de um edifício e está geralmente incluído no justo valor da propriedade de investimento, em vez de reconhecido separadamente como ativo fixo tangível.
(b) Se um escritório é alugado já mobilado, o justo valor do escritório inclui geralmente o justo valor da mobília, porque o rendimento de rendas se relaciona com o escritório mobilado. Quando a mobília é incluída no justo valor da propriedade de investimento, uma entidade não reconhece essa mobília como um ativo separado.
(c) O justo valor das propriedades de investimento exclui rendimento de locações operacionais acrescido ou diferido, porque a entidade reconhece estas situações como um passivo ou ativo separado.
(d) O justo valor das propriedades de investimento detidas segundo uma locação refletem os fluxos de caixa esperados (incluindo renda contingente que se espere poder vir a ser paga). Consequentemente, se for obtida uma avaliação, líquida de todos os pagamentos que se espera fazer, será necessário acrescentar qualquer passivo da locação não reconhecido para chegar à quantia escriturada da propriedade de investimento segundo o modelo do justo valor.

53 - O justo valor das propriedades de investimento não refletem o dispêndio futuro de capital para melhorar ou aumentar a propriedade nem os respetivos benefícios futuros provenientes deste dispêndio futuro.

54 - Em alguns casos, uma entidade espera que o valor presente dos seus pagamentos relativos a uma propriedade de investimento (que não sejam pagamentos de passivos reconhecidos) exceda o valor presente dos recebimentos de caixa relacionados. Uma entidade deve aplicar a NCP 15 - Provisões, Passivos Contingentes e Ativos Contingentes para determinar se reconhece um passivo e, em caso afirmativo, como deve mensurá-lo.

55 - Existe um pressuposto refutável de que uma entidade pode determinar o justo valor de uma propriedade de investimento com fiabilidade numa base continuada.

Porém, em casos excecionais, quando a entidade adquire pela primeira vez uma propriedade de investimento (ou quando uma propriedade existente se torna pela primeira vez propriedade de investimento após uma alteração no uso) existe uma clara evidência de que o justo valor da propriedade de investimento não pode ser determinado com fiabilidade numa base continuada. Isto surge quando, e só quando, não são frequentes transações de mercado comparáveis e não estão disponíveis estimativas alternativas do justo valor (por exemplo, baseadas em projeções de fluxos de caixa descontados). Se uma entidade apurar que o justo valor de uma propriedade de investimento em construção não é fiavelmente determinável mas espera que tal justo valor o seja após a construção estar completa, deve mensurar essa propriedade de investimento em construção pelo custo até que o seu justo valor seja determinado com fiabilidade ou a construção esteja completa (o que mais cedo ocorrer). Se uma entidade apurar que o justo valor de uma propriedade de investimento (que não esteja em construção) não é fiavelmente determinável numa base continuada, deve mensurar essa propriedade de investimento aplicando o modelo do custo previsto na NCP 5-Ativos Fixos Tangíveis. O valor residual da propriedade de investimento deve ser assumido como sendo zero. A entidade deve continuar a aplicar a NCP 5 até à alienação da propriedade de investimento.

56 - Logo que uma entidade seja capaz de mensurar com fiabilidade o justo valor de uma propriedade de investimento em construção que tenha sido anteriormente mensurada pelo custo, deve mensurar essa propriedade pelo seu justo valor. Assim que a construção dessa propriedade esteja concluída, presume-se que o justo valor pode ser mensurado com fiabilidade. Se tal não for o caso, de acordo com o precedente parágrafo 55 a propriedade deve ser contabilizada usando o modelo do custo de acordo com a NCP 6.

57 - O pressuposto de que o justo valor de uma propriedade de investimento em construção pode ser mensurado com fiabilidade só pode ser ilidido no reconhecimento inicial. Uma entidade que tenha mensurado uma propriedade de investimento em construção pelo justo valor não pode concluir que o justo valor da propriedade de investimento concluída não pode ser determinado com fiabilidade.

58 - Nos casos excecionais em que uma entidade seja obrigada, pela razão exposta no parágrafo 55, a mensurar uma propriedade de investimento usando o modelo do custo de acordo com a NCP 5, deve mensurar todas as suas outras propriedades de investimento pelo justo valor, incluindo as propriedades de investimento em construção.
Nestes casos, embora uma entidade possa usar o modelo de custo para uma propriedade de investimento deve continuar a contabilizar cada uma das restantes propriedades usando o modelo do justo valor.

59 - Se uma entidade tiver anteriormente mensurado uma propriedade de investimento pelo justo valor, deve continuar a mensurar a propriedade ao justo valor até à alienação (ou até que a propriedade se torne propriedade ocupada pelo titular ou a entidade comece a desenvolver a propriedade para venda subsequente no decurso normal das operações) mesmo que haja menos transações de mercado comparáveis ou os preços de mercado se tornem menos disponíveis.